Originação e estruturação de terrenos · Litoral Norte de Santa Catarina
Todo grande empreendimento começa em um terreno bem negociado.
A Áurea Inc. identifica, avalia e estrutura permutas de terrenos nobres no Litoral Norte catarinense. Protegemos quem entrega o terreno e aceleramos quem vai construir.
Em quatro anos, o m² em Itapema subiu 68%. A média do Brasil, 28%.
Quatro das cinco cidades com o metro quadrado mais caro do país estão em Santa Catarina. Três delas são vizinhas, aqui no Litoral Norte.
Evolução do preço do m² residencial (venda)
Alpha sobre a média nacional
jan/2018 → out/2026 · valorização acumulada acima do benchmark, em pontos percentuais
| Data | Itapema | Balneário Camboriú | Itajaí | Média nacional |
|---|---|---|---|---|
| jan/2018 | R$ 5.786 | R$ 6.911 | R$ 5.650 | R$ 6.901 |
| dez/2018 | R$ 6.119 | R$ 7.225 | R$ 5.904 | R$ 6.887 |
| dez/2019 | R$ 6.295 | R$ 7.453 | R$ 6.149 | R$ 6.887 |
| dez/2020 | R$ 7.142 | R$ 7.879 | R$ 6.538 | R$ 7.140 |
| dez/2021 | R$ 8.825 | R$ 9.550 | R$ 8.091 | R$ 7.517 |
| dez/2022 | R$ 10.286 | R$ 11.626 | R$ 9.367 | R$ 7.980 |
| dez/2023 | R$ 12.294 | R$ 12.884 | R$ 10.617 | R$ 8.389 |
| dez/2024 | R$ 13.513 | R$ 13.980 | R$ 11.892 | R$ 9.038 |
| dez/2025 | R$ 14.860 | R$ 14.990 | R$ 12.940 | R$ 9.628 |
| out/2026 | R$ 15.232 | R$ 15.325 | R$ 13.511 | R$ 10.065 |
- valorização do m² em Itapema entre dez/2021 e dez/2025
- +68%
- em Itajaí no mesmo período
- +60%
- em Balneário Camboriú
- +57%
Variação mensal do preço do m² (%) e acumulado no ano
| Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | No ano |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | – | +2,59% | +2,91% | -1,04% | -1,19% | +0,59% | +1,83% | +2,57% | +0,47% | -0,06% | -1,16% | -1,75% | +5,8%* |
| 2019 | -1,20% | -1,05% | +1,27% | +0,38% | +1,82% | +1,29% | +0,94% | +0,08% | -0,57% | +0,12% | +0,16% | -0,36% | +2,9% |
| 2020 | +0,43% | +1,57% | +1,82% | -0,20% | -1,27% | -1,27% | +0,75% | +2,65% | +3,36% | +2,36% | +1,41% | +1,19% | +13,5% |
| 2021 | +0,60% | +0,84% | +1,10% | +1,48% | +2,24% | +1,92% | +2,67% | +2,09% | +2,75% | +2,30% | +2,10% | +1,29% | +23,6% |
| 2022 | +1,51% | +1,32% | +1,44% | +1,27% | +1,12% | +0,89% | +0,77% | +0,71% | +1,43% | +1,51% | +1,72% | +1,72% | +16,5% |
| 2023 | +1,50% | +1,79% | +2,16% | +1,64% | +1,33% | +1,45% | +1,60% | +1,25% | +0,70% | +0,83% | +2,06% | +1,67% | +19,5% |
| 2024 | +1,42% | +0,39% | +0,45% | +0,31% | +0,27% | +0,94% | +1,57% | +1,95% | +1,12% | +0,66% | -0,10% | +0,53% | +9,9% |
| 2025 | +0,70% | +1,06% | +0,82% | +1,29% | +1,96% | +1,72% | +0,86% | +0,01% | +0,05% | +0,15% | +0,56% | +0,39% | +10,0% |
| 2026 | +0,57% | +0,56% | +0,30% | +0,70% | +0,31% | +0,67% | +0,50% | 0,00% | -0,41% | -0,71% | – | – | +2,5%* |
Acumulado de jan/2018 a out/2026 em Itapema: +163,3%
Fonte: Índice FipeZap – venda residencial, preço médio anunciado (R$/m²).Dados de terceiros, obtidos de fontes públicas consideradas confiáveis, sem garantia de exatidão. Valorização passada não representa garantia de valorização futura.
Quando o metro quadrado construído sobe nesse ritmo, o chão embaixo dele sobe junto. Aqui, terreno não é estoque. É o ativo mais disputado da cadeia, e cada ponto percentual de permuta negociado sem estudo é patrimônio deixado na mesa.
Quem negocia terreno no litoral catarinense conhece estas situações.
01Para quem é dono do terreno
A conta foi feita por quem quer comprar.
A proposta chega com um percentual de permuta pronto, e você não tem como saber se ele reflete o potencial construtivo e o VGV do seu terreno.
Um bem certo trocado por uma promessa.
Obra que atrasa, incorporadora que não entrega, unidade diferente da combinada. O contrato é que define quem corre esse risco.
O terreno que ninguém consegue destravar.
Herdeiros sem consenso, matrícula com pendência, inventário em aberto, dúvida sobre terreno de marinha. O negócio para antes de começar.
Terreno "queimado".
Oferecido por vários intermediários ao mesmo tempo, ele perde valor a cada mesa por onde passa sem fechar.
02Para quem incorpora
Originação que consome a equipe.
Meses visitando terrenos que não cabem no perfil, enquanto o próximo lançamento espera.
O problema aparece na última hora.
Ônus na matrícula, restrição ambiental, zoneamento diferente do anunciado, depois de meses de negociação.
Expectativa sem fundamento.
Proprietário que pede pelo terreno o valor do prédio pronto, porque ninguém mostrou a ele a conta do valor residual.
Quem chega com o estudo pronto fecha primeiro.
Nos terrenos mais disputados, a velocidade de decisão vale tanto quanto o preço.
Os dois lados querem o mesmo: um negócio justo, seguro e rápido. A Áurea Inc. existe para que isso aconteça.
Um terreno vira negócio quando alguém domina todos os elos da cadeia.
Originação, avaliação, negociação, estruturação jurídica e visão de mercado de capitais. Na Áurea Inc., tudo isso está sob o mesmo teto.
- 01
Originação seletiva
Prospectamos terrenos nobres no Litoral Norte catarinense e só seguimos com os que têm vocação real para incorporação. Menos terrenos, mais negócios.
- 02
Viabilidade e VGV
Volumetria, potencial construtivo, VGV, custos e valor residual. O preço do terreno deixa de ser opinião e passa a ser conta.
- 03
Avaliação técnica
Avaliação imobiliária assinada por avaliador inscrito no CNAI, pelos métodos comparativo e involutivo.
- 04
Negociação com as incorporadoras certas
Cada terreno chega apenas a quem tem perfil para executá-lo, e a negociação é conduzida por nós até a assinatura.
- 05
Estruturação jurídica e financeira
Due diligence imobiliária completa, desenho da permuta e matriz de garantias. Quem entrega o terreno sabe exatamente o que vai receber e como está protegido.
Inteligência jurídica e visão de mercado de capitais aplicadas à incorporação, do primeiro estudo à entrega das chaves.
Método Áurea: do primeiro contato às chaves, sem improviso.
Cada etapa tem um entregável claro. Você sempre sabe onde o negócio está e qual é o próximo passo.
- 01
Leitura inicial
Em poucos dias, uma primeira análise de localização, zoneamento, matrícula e restrições, mais rápida que o padrão do mercado. Se o terreno não tiver vocação para incorporação, você fica sabendo logo.
- 02
Estudo de viabilidade
Volumetria, VGV, custos e valor residual definem a faixa justa de permuta.
- 03
Mandato
Formalizamos nossa atuação com exclusividade, confidencialidade e remuneração transparente.
- 04
Apresentação seletiva
O terreno vai apenas às incorporadoras com perfil aderente, com o estudo completo em mãos. Sem exposição desnecessária.
- 05
Estruturação e fechamento
Conduzimos a negociação e desenhamos a permuta com garantias claras para cada parte.
- 06
Acompanhamento
Seguimos ao lado do proprietário até a entrega das unidades.
Atuamos com independência, sempre sob mandato formal.
Antes de aceitar qualquer proposta, saiba quanto o seu terreno realmente vale.
Em uma permuta, o preço do seu terreno não está no anúncio. Está no que pode ser construído sobre ele. A Áurea Inc. faz essa conta antes de qualquer negociação, coloca as incorporadoras certas para disputar o seu terreno e estrutura a troca para que você receba exatamente o que foi combinado.
Primeira análise sem compromisso. Suas informações são tratadas com sigilo.
O que muda para você:
Você negocia com números.
Avaliação técnica, potencial construtivo, VGV e faixa justa de permuta.
Você escolhe entre propostas.
Seu terreno é apresentado de forma seletiva e confidencial, sem ser "queimado" no mercado.
Você sabe o que vai receber.
Unidades definidas em contrato: andar, posição, metragem e padrão de acabamento.
Você está protegido.
Garantias contra atraso e paralisação da obra, desenhadas antes da assinatura.
Você não fica sozinho depois da assinatura.
Acompanhamos até a entrega das chaves.
Sua próxima incorporação pode começar com o estudo pronto.
Conte à Áurea Inc. o que você procura: cidades, metragem, padrão, VGV alvo e modelo de aquisição. Você recebe apenas terrenos aderentes ao seu perfil, com viabilidade, volumetria e diligence em mãos, e um proprietário preparado para negociar com base em números.
Também atuamos sob mandato de busca exclusivo.
O que muda para você:
Sua equipe para de garimpar.
Você recebe terrenos filtrados pelo seu perfil, não listas.
Você decide mais rápido.
Book do terreno com estudo de massa, VGV e valor residual antes da primeira reunião.
Sem surpresa na reta final.
Due diligence imobiliária feita antes da proposta, não depois.
Negociação racional.
Proprietário com expectativa ancorada em estudo técnico, não no preço do vizinho.
Estrutura pensada para fechar.
Permuta física, financeira ou mista, desenhada para equilibrar os dois lados.
Investimos onde recomendamos.Um grupo privado. Por convite.
Além de estruturar negócios para nossos clientes, a Áurea Inc. investe. Com capital próprio e ao lado de um grupo privado de investidores, adquirimos terrenos selecionados para incorporação via permuta, com o mesmo rigor técnico que aplicamos a cada cliente.
O grupo é restrito. A participação acontece apenas por convite, a partir de relacionamento e de uma análise individual de cada perfil.
Se você deseja conhecer a nossa forma de atuar, podemos agendar uma conversa reservada para apresentar a Áurea Inc. e o nosso modelo de negócio.
Conteúdo exclusivamente institucional. Não constitui oferta, solicitação ou recomendação de investimento. A participação no grupo privado é restrita e condicionada a convite e análise individual. Consulte o Aviso Legal.
Nascemos no encontro entre o mercado financeiro, o direito e a incorporação.
A maioria dos intermediários de terreno enxerga só uma parte do negócio. A Áurea Inc. foi fundada para enxergar o todo.
Essa visão começou cedo. Aos 19 anos, nosso fundador, Marcello Alves, tornou-se sócio de um escritório de investimentos e assumiu a coordenação da mesa de operações. Ali aprendeu a olhar cada ativo pelo que ele realmente vale: analisou emissões de títulos de crédito, inclusive lastreados em imóveis, e conquistou a certificação ANBIMA de Gestores para Fundos Estruturados (CGE).
Faltava entender o outro lado da mesa. Veio então a formação em Direito pela Univali e a vivência direta com incorporadoras, onde ele viu de perto quanto custa uma permuta mal estruturada: obras paradas, garantias frágeis e patrimônios que levaram gerações para se formar, colocados em risco por um contrato.
A Áurea Inc. nasceu para que isso não aconteça. Aqui, o terreno é tratado como o que ele é: um ativo, com valor, risco e estrutura. E quem confia esse ativo a nós tem ao seu lado a precisão de quem vem do mercado financeiro, o cuidado de quem conhece o direito e a prática de quem conhece a obra.
Trajetória e credenciais
Direito
Formação em Direito
Univali
Mercado financeiro
CGE · ANBIMA
Certificação de Gestores para Fundos Estruturados
Mercado imobiliário
CRECI-SC 64.838
Corretor de imóveis · responsável técnico
CNAI 54.158
Avaliador imobiliário
Onde atuamos
- Barra Velha
- Balneário Piçarras
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- Navegantes
- Itajaí
- Balneário Camboriú
- Itapema
- Porto Belo
- Bombinhas
Limites municipais: IBGE.
O melhor momento para estruturar um terreno é antes da primeira proposta.
Seja você dono de um terreno ou uma incorporadora em busca do próximo, a conversa começa do mesmo jeito: sem compromisso e com total sigilo.